財務能力 現實衡量

 報導：陳愛玲

與時拼經．購房先看財務能力 現實衡量更快找到安樂居

5年前，30萬令吉的房子，許多人都認為太貴，因此暫擱購屋計劃。

如今，同一類型的房子價格已經飆升至50萬令吉以上，但購屋者卻沒有減少，因為大家都知道，房子價格會再走高，購屋計劃已無法再等。

打工族想要買房子，第一個想法就是如何找到“平靚正”的房子，但其實大家也心中有數，要在市區地區找到符合這些條件的房子並不可能。

但要在市區的週邊地區找到50萬令吉以下的房子，也並非是“不可能的任務”。

回到基本面，受薪一族選購房子，首先要衡量不是房子，而是本身的財務和能力。

首先，依照目前的薪資和開銷支出狀況，將其細列成表，再衡量自己所能借貸款項數額才找適合的房子。

以大部分初入社會，工作一段時間的受薪族為例，月入約為3000令吉，扣除雇員工積金局存款和社會保險后，依照國行貸款條例計算，每月可負擔的房屋供期為900令吉以下。

捷運站鄰近 升值大

以此計算，可借貸金額約為18萬令吉，可購買房子為20萬令吉以下。

若是工作數年薪資約為7000令吉，可負擔的每月供期則為2100令吉，可選購房屋價格可在45萬至50萬令吉之間。

儘管許多人還是會懷疑，20萬至50萬以下的房子要在哪裡找？

房產經紀認為，50萬以下的房子並非不可能，但購屋者也必須做好心理準備，不能以高水準衡量可負擔的房產。

這意味著，購屋者必須要有符合現實考量的預期，這樣便可更快找到適合及能力可負擔的安樂居。

購屋者需要注意的是，在好的地點可找到的50萬令吉以下的房產，大部分屋齡都在10年以上，與其考量地點，不妨尋找地點較遠但發展活動活躍的地區，如蒲種。

房產經紀公司認為，目前距離市區50公里內的地區都可列入考慮範圍，尤其是未來捷運站點鄰近地區更具升值價值。

用公積金付更高首期 貸款更易獲批

購屋最必要也是最傷腦筋的事，就是取得貸款，隨著國行嚴格執行淨收入計算貸款模式后，不少銀行的房貸客服人員也直言，貸款獲批率逐漸下降。

今年1月份，家庭戶貸款申請批核案按年增幅，由去年12月的13.6%回緩至12.1%，其中房產貸款更按年下滑6.3%，以往一人獲得多項貸款的榮景今已不見。

目前銀行是以個人淨收入（扣除雇員公積金和社險繳款后）的三分法計算，房屋貸款日后的每月供期不得超過淨收入的三分之一，個人開銷支出最少佔三分之一，其余的三分之一為其他負債。

若個人的其他負債，如車貸和卡債，超過三分之一的話，獲得高額貸款的幾率將減低。

不過，要提高獲得貸款的幾率並非不可能，如果所購買的房子為中低價房產，建議購屋者利用公積金存款支付較多的頭期款，並申請數額較少的貸款，每月供期最好少于可動用收入的三分之一的貸款，如此一來，可提高銀行的借貸信心。

若個人公積金存款不足，但又想要購買價位較高的房產，可考慮和伴侶或家人聯名申請貸款，藉由提高薪資條件，讓貸款申請更容易通過。

以此為例，若夫妻兩人結合薪資（淨收入）為7000令吉，有能力負擔的價格範圍就可提高至40萬至46萬令吉。

除了淨薪資，若申請貸款者有其他穩定的收入也可準備好資料一一呈報，部分工作雖然底薪不高但卻有佣金或加班費用，或者個人擁有其他副業，也別忘了將相關收入證明提呈，提高獲批條件。

奢華裝修回不到本

熱門地點新房子價高，不少人因此轉向購買二手高屋齡房子，不過，購買高齡屋的另一疑慮是購屋者需要花費大量資金進行裝潢和維修，這方面的費用動輒超過10萬令吉，購屋者還需要花費心思、發揮創意，才能讓舊屋煥然一新。

此外，除非業主創意備受青睞，否則在裝潢方面付出的“附加”費用，並不會提高房子價值，過多的奢華裝修若並非為了自住，則不應投資太多。

儘管舊房子面積大，但屋齡也是影響房屋價格的因素之一，本地房產計劃不斷推出，即使在同一地區，房地產價格不斷攀升，但位于同一地點，社區未見改變的舊房子價格升值速度卻並未被帶動。

舊房子不容易脫手的另一個原因是，大部分人都是2至4人的小家庭，舊房子以往為了大家庭打造，面積較大，房子格局已不適合現在的小家庭模式。

若以自住為目的，若手頭現金充裕，加上個人喜歡面積較大的房子，則不妨考慮屋齡超過10年且擁有永久地契的房子。

各潛力置產地區一覽

★巴生：以肉骨茶聞名的巴生，城市發展設備完善，近年來許多房產發展商更進駐這個市場，推出各類有地房產項目，房價雖然揚升但幅度仍在可接受範圍，50萬令吉以下的大面積有地房產不難尋得。

★莎阿南：莎阿南位于八打靈再也和巴生之間，四周環繞多條高速公路如聯邦大道、中環大道（ELITE）、新巴生谷大道（NKVE）和莎阿南大道（Kesas）等，是該區的最大優勢。

城鎮和旅遊景點發展商如實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）和i公司（IBHD，4251，主要板消費）看好該區未來潛質，將發展重心轉移至此，兩大公司的進駐，也吸引人潮前來，使得該區越來越旺。

★萬撓：萬撓為工業發展重鎮，房產發展活動在近年日愈活躍，許多名牌發展商如馬星集團（MAHSING，8583，主要板房產）、國浩（GUOCO，1503，主要板房產）和高美達（GLOMAC，5020，主要板房產）等，已紛紛推出發展項目。

該地區的另一賣點為城市綠肺，周圍環繞著自然美景，是發展高檔房產的潛力地點，業界人士看好該地區未來5至10年的發展前景。

★加影：雙溪毛糯－加影捷運計劃大熱后，加影這個名字屢被提起，該地區擁有3間高等教育學府，加上鄰近的茅草山，早已凝聚一定的人潮。

高速公路直達市中心，以及房價低廉，使得該地區成為受薪族首選地點之一，目前該地區有地房產多在30萬令吉以下，50萬令吉左右的高檔房產也可找到。

許多發展商如實達集團、UEM置地（UEMLAND，5148，主要板房產）和Dijaya集團已項中該地區未來潛質，近期更傳出在此添購地庫的消息。

★蒲種：　生活機能已屆完善，鄰近除了有多間私人高等學府，也擁有三間購物商場，加上毗鄰賽城、斯里肯邦安和武吉佳里爾，使得該地區人口稠密，對房地產需求也日愈增加。

蒲種房產和社區發展已逐漸擴大至靠近布城的內部地區，隨著名牌發展商的進駐，鄰近房產價格也逐漸走揚，百萬令吉的豪華住宅也可在此尋得。

遠離市區避塞車

距離市中心50公里以外的地點，在近年因市區房屋價格飆漲漸漸熱起來，這些地點雖離開市區一段距離，但勝在高速公路設施完善，在人人有車的時代，購屋者也不介意多花些通勤時間在路上。

一些人甚至認為，市區交通阻塞情況日愈嚴重，住在較遠的地方使用高速公路通勤，甚至可以避開塞車黑區，在通勤時間上更具效率。

這些地點包括巴生、莎阿南、萬撓和萬宜等，這些城鎮雖不靠近吉隆坡市區，但勝在社區發展活動逐漸活躍，教育、娛樂、日常採購等生活機能趨向完善，在住宿品質方面更佔優勢。

另外，正在發展中的捷運建設計劃，未來的路線和站點設置地點，也是購屋者可考慮的地區。

這些地區包括加影、蒲種、雙溪毛糯和甲洞等，不少房產業者認為，在捷運計劃完成后，這些地區的房屋價格將大漲，發展商也開始在捷運站點週邊物色發展地段，準備推出新項目。
http://www.chinapress.com.my/node/324087

「對股票的價格理解不同－－有的人看到的是隱含的內在價值，有的人看到的僅僅是票面價值－－會產生不同的投資行為」－－華倫．巴菲特

Mistake迷思1－－貪心
＊ 貪心就像是菜中的鹽，加太少菜沒有味道，加太多了又太鹹。凡事都有一個界限，在界限之內，貪心能讓我們追求更多的財富，追求更好的生活；不過一旦超過了這條界限，貪婪就會主宰我們思維，矇蔽住我們的眼睛，從而讓我們走上失敗的道路。
＊ 要克服貪心的心理，唯一的辦法就是透過現象看本質，把目光放得更長遠一些。
＊ 看到別人貪心時要感到害怕，看到別人害怕時要變得貪心。

Mistake迷思2－－驚慌失措
Mistake迷思3－－人云亦云
Mistake迷思4－－獨斷專行
Mistake迷思5－－過於自信
Mistake迷思6－－遍地撒網
Mistake迷思7－－不到黃河心不死

您是否也有以上的幾個迷思呢？
讓本書來為告訴您，什麼才是正確的投資觀念！

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