冷眼42心水股系列11：置地通用重振雄风
要谈置地通用（L&G，3174，主板产业股），有几点值得注意：
1.财力
置地通用在去年杪时，手持现金约1亿6000万令吉，在扣除约7600万令吉债务后，手头握有净现金8400万令吉，或是每股14仙。
该公司是低价股中，少数握有颇巨现金的公司之一。
2.荒山变宝地
成功将一座荒山变成宝地，使该公司藉以重新站起来。
置地通用在90年代中期，曾是股市中叱咤风云的猛股，1998年的东南亚货币风暴，因负债逾10亿令吉，产业滞销，无法摊还而兵败如山倒。
当时，在银行的“收网”行动下，可以发展的地皮都被卖光了，只剩下“劣地”，无人问津，其中之一就是位于斯里白沙罗（Sri Damansara）的一座300尺高的荒山。
这座坐落在斯里白沙罗心脏区的荒山，占地42英亩，一向被认为是无法发展的“劣地”。
不料，现有领导层在接管该公司之后，竟有办法化腐朽为神奇，将这座荒山变成了一个聚宝盆。
置地通用获得政府批准，将42英亩中的21英亩转移为屋地，以兴建3000间共管式公寓，其余21英亩保留为园林，成为斯里白沙罗的绿洲。
由于公寓是建在300尺高的山上，居高临下，傲视环绕着它的万间屋宇，气势非凡，故在去年推出后，极为抢手。
林园赚幅或40%
这项叫林园（FORESTA）的计划，将在8至10年中分4期，兴建价值超过20亿令吉，共3000间的共管式公寓。
首期建4座高楼，共928个单位，销售价值近7亿令吉，去年推出后极抢手，首3座已被抢购一空，第4座在热卖中，据悉已卖出75%，销售额已约达5亿令吉。
由于土地成本每平方尺仅15令吉，比该区地皮每平方尺100至130令吉的市价低很多，故利润率或高达40%（根据拉昔胡申证券的研究报告），此计划将为该公司赚取丰厚的盈利，使该公司重振昔日雄风。
首期工程正在施工中，预料由今年起，利润将指工程之进度入账，故由现在起，该公司的业绩料将扭转过去数年的颓势，有更佳的表现。
3.地库
置地通用现有地库，包括在霹州KERLING的2500英亩油棕及胶园，在斯里白沙罗的29.7英亩发展地和35.8英亩商用土地。
另外，该公司在芙蓉的230英亩发展地，均以极低的价值入账，若以市价重估，每股净有形资产必然激增。
拉昔胡申证券在2011年6月30日发表的一份研究报告，估计每股净有形资产价值为1.19令吉。
4.强大后盾
置地通用最大股东为马来西亚置地（Mayland），仅持有该公司17.29%股权，马置地为香港上市公司远东机构的成员之一，由丹斯里邱达昌（邱德振的儿子）所控制。
邱达昌在马来西亚的业务，包括通用置地，是由千金邱咏筠负责，瘦田无人耕，耕开人有争。
如果置地通用业绩有良好表现，而股价仍徘徊在目前40仙的水平的话，股市秃鹰打该公司的主意窥伺其控制权，一点也不奇怪。
分享锦集：置地通用何以发债券？
作为基本面股票投资者，我们必须贴身跟踪公司的变化。
当公司有新的动作时，必须立刻加以分析，以了解有关动作，对公司的影响，从而作出买进、卖出或继续持有股票的决定。
这就是投资管理，是任何严肃投资必须做的事。
买进前不做研究工作，买进后又置之不理，这种投资态度已落后，在资讯传递迅速远比的当代，持有这种态度的投资者，很难在股市生存，更不要说成功了。
但是，许多投资者，对研究工作，都有不知从何着手的感觉。
现在让我举一个实例，作为示范，希望对大家有帮助。
置地通用（L&G，3174，主板产业股）昨天闭市后宣布，将发债券，现在让我们来看看，此举对置地通用的股东有何影响，小股东又该采取什么行动。
第一步：资讯来源
上市公司有颇为重大的变动，都必须通知股票交易所，股票交易所将有关文告，放在BURSAMALAYSIA.COM网站上，任何人都可以进入上述网站，阅读有关宣布的详情，这项服务，是免费的。
就以置地通用以发债券的事来说，该公司昨天傍晚将此事通知交易所，交易所立刻将文告全文，放进网站中，自从股票交易所由2002年设立BURSAMALAYSIA.COM网站以来，我就养成了每天晚上读完当天所有上市公司文告的习惯。
昨晚，当我发现置地通用有一项叫MULTIPLE PROPOSALS的宣布时，我立刻点击，发现该公司发表了一份长达44页文告，宣布发债券及收购一宗产业，我认真读完全文后，所得到的结论是短期对公司及股票的价值没影响，长期来说或冲淡每股赚率。
第二步：了解企业动作详情
1.该公司1股普通股配售1股债券，债券售价为13仙，可享有1%利息。
2.此债券叫ICULS,就是IRREDEEMABLE CONVERTIBLE UNSECURED LOAN STOCKS，即不可赎回可转换无担保债券。
“不可赎回”是指公司不可以买回这些债券来加以注销。
“可转换”是指可以将债券转换为普通股。“无担保”是指公司如果破产（不大可能发生），公司不保证债券持有人可以分得资产。
“债券”是指公司向股东借钱发给股东的证书。
3.债券持有人可以在五年内的任何时间，将债券转为普通股，转换方式有二：
a:每股债券可以换取一股普通股，既然债券的发售价为13仙，则两股价值为26仙，公司等于以每股26仙的价格发售附加股，发股比例为2配1。
b:债券持有人也可以1股债券加13仙现金认购一股普通股。
4.债券将在股票交易所挂牌报价。
5.发债券所筹得的7777万9589令吉，其中7248万5000令吉用来购买一座位于布城的十三层办公楼。此宗产业属于置地通用的母公司大马置地（MAYLAND）。
第三步：此项企业动作对谁较有利？
首先我们知道置地通用手持现金1亿6000万令吉，负债仅7600万令吉，对销后，手头握有8400万令吉净现金（NET CASH），该公司的产业相当畅销，现金流量充沛，财务根本没问题，没有筹资必要。
其他是所筹获的7000多万令吉是用来购买一宗产业，此宗产业的回酬率只有5%（大马置地保证两年有此收入），如果将此笔资金用在产业发展业务上，回酬肯定更高。
（通常产业发展净回酬率在15至20%之间），因此从资金的应用的角度看，购买既成产业并不合算。
既然如此，为什么该公司要以发债券？
1.大股东将尚未完成的产业，卖给自己控制的公司（置地通用），是以市价脱售产业，大股东已套取作为发展商，应得的利润，且将产业转为现金。而将产业卖给自己控制的公司，则是肥水不流别人田，产业仍留在同一集团内，属一举两得。
2.此举实际上是以2配1发附加股，每股售价26仙，附加股售价低于市价，有增值潜能，对股东有利。
3.大股东只持有置地通用17.29%股权，尚不足以牢牢控制该公司，当公司业绩持续改善，而股价长期不振，可能会被虎视耽耽的股市秃鹰突击而失去控制权。所以该公司大股东“包销”所有债券，如果小股东不认购，大股东有机会承购更多债券，通过将债券转为普通股而提高股权。根据文告，如果大股东承购所有债券，又以一半债券一半现金转换为普通股的话，大股东有机会将股权由17.29%提高至58.64%。
4.债券上市，使大股东有机会从股市廉价收购更多债券，而增持其普通股股权。
5.扩大公司资本，可减低股市秃鹰突击该公司的可能性。
第四步：评估
1.此项企业动作对置地通用现有业务，完全没影响；
2.债券转为普通股后可能冲淡每股赚率；3.债券属附加股，所有股东都有权认购，公平合理；4.债券转普通股价格低廉，是廉价入股良机。
结论
1.大股东包销债券，反映他们对公司前途有信心。
2.此项发债券计划要到2014年第2季才能完成，一年内对公司没有影响，股东也不必出次资认购。
建议：保持不变。
声明
本文资料取自该公司年报、季报、文告和THE EDGE周刊，相信可靠。本文仅供参考，并非推荐购买。投资前请谘询专业人士。笔者可能拥有或未拥有此股。
5年一度的全國大選即將到來，政客聆聽民情，順應民心，幾乎對選民有求必應，瞬間市場利多消息滿佈，而不少選民對政客大方派糖也甜在心裡，並開始盤算該向“穩定＂和“改變＂靠攏。 （圖：星洲網）
5年一度的全國大選即將到來，政客聆聽民情，順應民心，幾乎對選民有求必應，瞬間市場利多消息滿佈，而不少選民對政客大方派糖也甜在心裡，並開始盤算該向“穩定＂和“改變＂靠攏。
但是，選舉只是短短60天的大事，政客為爭取選票，自然向選民慷慨派糖，在甜頭的背後可是隱藏了不少苦果，現在就隨《投資致富》去發掘那些隱藏在選舉糖果背後的陰暗面。
首相拿督斯里納吉在2013年4月3日宣佈解散國會，為第13屆全國大選拉開序幕，為勝出這屆坊間稱為勢均力敵，戰情最為激烈的大選，無論在野或是執政黨都卯足全力，希望能打出漂亮一仗。
“人民宣言＂VS“帶來希望的承諾＂
首先，民聯宣佈以“人民宣言＂為主題的民聯全國大選競選宣言，率先啟動競選機器，內容涵蓋4大領域，即同胞互助、人民經濟、人民福利以及人民政府，為求打造一個民主與更美好的國家。
民聯在大選競選宣言中承諾，一旦執政中央，將承認華文獨中統考文憑，落實免費教育和廢除高教基金，甚至是將會降油價和水電費，以減輕人民生活負擔，以及停止萊納斯稀土廠運作和全面檢討邊佳蘭煉油及石油化學綜合發展計劃（RAPID）等計劃。
國陣也不甘示弱，公佈主題為“帶來希望的承諾＂（A Promise Of Hope）的國陣競選宣言，並作出17項涵蓋各個領域的承諾。首項承諾是一旦執政，國陣在未來5年將致力減輕國民的生活負擔，每年發放一個大馬人民援助金，數額將從現有的500令吉增至1千200令吉。
國陣還承諾，將通過公共及私人領域推動承建100萬間人民負擔得起的房屋，並在這方面重組政府設立新部門，以及逐步降低個人所得稅及公司稅、降低車價20至30%、國陣競選宣言的17項承諾，涵蓋政、經、文、教、交通、肅貪、環保、青年建設、女權等領域。
津貼合理化計劃料重啟
目前，政府為減輕人民負擔，推遲津貼合理化大計，其中經濟報告書數據顯示，政府津貼開銷從2011年的362億5千600萬令吉走揚至2012年的424億零400令吉，但2013年津貼開銷有望下跌11.3%至376億1千200令吉，突顯政府可能在選後重啟津貼合理化動作。
經濟學家也指出，一旦大選結果塵埃落定，政府為挪出財政空間來兌現承諾，可能重新啟動津貼合理化計劃，屆時油價、電費齊漲勢必對民生帶來重大影響。
“基於津貼佔政府財政預算赤字龐大比重，重啟津貼合理化計劃應是勢在必行，因為為了國家經濟長遠的利益，民眾還是得承受短期痛苦。＂
他補充，政府應不會完全取消津貼，可能在未來3年逐步削減津貼，以免加重消費者負擔。
而馬銀行研究則預見，政府可能在今年中至年尾期間才調整燃料、天燃氣和電力津貼，同時以循序漸進的步伐進行，而天然氣價可能是首個“開刀＂的項目，再來是燃料價，才到電費。
另一位經濟學家認為，政府若削減津貼可能引起連鎖效應，進而打擊消費能力，因此削減津貼並非理想減債管道。
“政府應該探討減赤防線，其中包括調整津貼架構，將焦點轉向保障貧困群體。＂
首相署表現管理及傳遞單位的津貼合理化計劃原定，RON95汽油與柴油價每6個月，每公升調升10仙，同時在2014年前，按年上調液化石油氣（LPG）價格20%。同時，糖價原定在2012年前，每6個月調高20仙。
舉債兌現承諾不智
在朝在野宣言各有亮點，可滿足不同層面的選民要求，但兩者卻有一個共同點，那就是費用同樣龐大，但卻避而不談錢從哪來？
資深經濟學表示，兩黨競選宣言都是以短期考量為主，選民現看到的未必全面反映現實，特別是兌現競選承諾的錢究竟從哪裡來？
“我們必須要考量到財政問題，派錢、減稅都需要強大的財政支撐，更別談我國現已連續15年陷入財政赤字窘境。＂
他說，如果透過進一步舉債來兌現選舉承諾，無非讓國內債務問題更趨嚴重，財政赤字問題也將難以解決。
財政部在《2012／2013經濟報告書》指出，聯邦政府放眼在今年將財政預算赤字佔國內生產總值（GDP）比重從去年的4.5%進一步減低至4%，而經濟持續擴張和稅務強化措施奏效，將確保營收持續穩定。
同時，報告稱，在落實良好宏觀財政政策後，政府承諾將債務維持在可持續性水平，截至2012年6月杪外債佔國內生產總值（GDP）比例從2011年杪的29.2%跌至28.8%，而總聯邦政府債務卻走揚至53.7%，前期為51.8%。
總聯邦政府債務預期增長10.1%至5千零240億令吉，歸咎於國內貸款走揚，而國內債務現仍為總債務主要組成部份，佔總債務的96.5%或4千848億令吉。
但是，聯邦政府外債卻料萎縮2.8%至176億令吉，因缺乏新國際發債活動，佔GDP比重為1.9%。
消費稅呼之欲出
除津貼合理化計劃重啟外，從國陣宣言內削減個人所得稅和公司稅、甚至是降低車價20%至30%的承諾，似乎就是為延宕已久的消費稅做好準備。
數據顯示，所得稅佔2012年政府營收的53.7%，而汽車稅也是政府一大收入來源，若政府下調相關稅率，營收缺口將由甚麼來填補？消費稅無疑是最佳選項之一。
政府已計劃落實消費稅多年，但無奈民眾對消費稅普遍持反對意見，迫使政府只得將消費稅落實時間表一延再延。
經濟學家普遍相信，政府很可能在大選後宣佈落實消費稅，但只要方向正面，現在就是推行消費稅的合適時機。
“無論政府會否在選後落實消費稅，國民都應該作好心理準備，因消費稅確實是政府擴大收入的最佳管道之一。
經濟學家表示，執政黨宣言其實就是延續2013年財政預算案進程，因此消費稅自然是其中一環，畢竟落實消費稅能增添政府預算彈性，讓政府在任何經濟情況都能對財政進行調控。
須確保中低收入家庭
可支配收入不受動搖
可支配收入不受動搖
“但縱然政府落實消費稅，估計也不會太過激進，將以循序漸進的方式落實來確保中低收入家庭的可支配收入不受動搖，因若這群人士的收入受影響，將打擊私人消費，導致呆賬惡化。
雖然也有部份市場人士認為，政府不應在短期內開徵消費稅，因這雖有利強化政府財政水平，但卻可能對消費者購買力帶來影響。
“目前，許多消費者都被物價高漲壓得喘不過氣來，消費稅的落實可能令他們的負擔進一步加重，因此政府不應急於落實消費稅，最好在民眾收入達到一定水平時才起跑。＂
須確保經濟續擴張
吸引投資
吸引投資
經濟轉型計劃（ETP）會否受到影響也廣受投資者關心，經濟學家說，這都取決於大選結果，若執政黨順利連任，將有利於確保政策的持續性，但若在野黨上台，則可能對經濟政策短期帶來影響，但相信隨著捷運等大型基建工程已經開跑，將來不會對整個計劃進行重大改變。
馬來亞投資銀行首席經濟學家蘇海米早前指出，若來屆大選由在野黨接替成為新政府，可能為我國的經濟前景增添不明朗因素，但若新任政府延續之前的計劃，那麼就不成問題。
“這是基於前朝政府在經濟轉型計劃下，推出的多項振興經濟的策略可能會因此受阻。＂
但除了國內因素外，外圍因素詭異多變也將對國內經濟帶來挑戰，其中潛在貨幣戰爭、歐債危機未歇、美國財政和量化寬鬆（QE）退場，甚至是朝鮮半島緊張局勢和H7N9禽流感疫情都將對考驗國內經濟的韌性。
大馬經濟可抵禦短暫不確定性
不過，有基金經理對大馬長期經濟前景充滿信心，相信大馬經濟可抵禦短暫的不確定性。
“改革步伐短期雖可能受到阻礙，但我們相信整個進程仍有足夠的動力，不至於出現停滯不前的窘境。＂
新加坡華僑銀行經濟學家甘地相信，大馬經濟任何的“干擾＂將在選舉結果出爐後快速消散。
“許多市場人士都在討論選舉，但一旦結果塵埃落定，市場情緒將重新轉回到經濟基本面上。＂
市場人士認為，儘管大選可能對未來經濟帶來一定的不確定性，但相信縱然朝野兩黨政治立場迥然不同，卻對經濟持續擴張和進一步吸引投資存在共識，將在未來經濟決策上扮演重要關鍵。
外資增持
馬股破1700點關口
馬股破1700點關口
雖然國內投資者對選情憂慮不已，但外資似乎對大馬前景異常看好，連連買進馬股，推動富時綜合指數突破1700點關口，再創歷史新高。
其實，自解散國會以來，馬股漲聲不斷，雖然期間富時綜指曾兩度攻頂失敗，最終在4月11日（週四）成功攻克1千700點歷史新高，儘管週五面對套利賣壓回吐部份漲幅，以1698.53點挂收，無法保住得來不易的1700點關口，但仍在短短8個交易日內起13.53點或0.80%，未重演往年國會解散股市疲弱的狀態。
但是，作為經濟風向標的股市創新高，可是經濟數據卻非常不給力，2月出口和工業生產指數（IPI）雙雙出現下跌，跌幅更遠超市場預期，令股市和經濟上演冰火兩重天的局面。
當中，受農曆新年工作日較短及去年同期高基礎效應影響，我國2013年2月份出口按年下跌7.7%，創下3年來最大跌幅，且比《路透社》預期的4.5%跌幅為遜。
2月工業生產萎縮4.5%，創下21個月新低，遠高於《路透社》預期的2.5%，經濟學家將此歸因於出口導向企業因農曆新年假期而降低產能，但看好3月工業生產將恢復增長。
經濟學家指出，傳統上首季出口都是比較波動，而隨著美國經濟數據依舊偏軟，相信3月也料無甚麼好消息，但相信不會影響今年的經濟成長展望，因為出口僅是部份因素，內需才是關鍵所在。
“國內活絡的投資活動，將持續為經濟保溫，我們維持今年5.8%經濟增長預估，並預期今年大馬出口增長幅度將介於2%至4%。＂
結語：
其實，現在就來討論朝野兩黨能否兌現選舉宣言承諾，或是大選後國內經濟會否重返正軌實屬太早，但在面臨內憂外患之際，如果不提早做最壞打算未雨綢繆，如何能確保我國經濟能順利過度難關。
這就好比是電影《少年PI的奇幻漂流》，兩個故事都可能是真實的，甚至都可能是假的，就讓觀眾自行判斷孰真孰假，一切結果就等待選票開出後的那一刻，由選民在未來1826天慢慢觀察和發掘。
（星洲日報／投資致富‧投資焦點）
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