窺探大馬選後房市動向
2013-04-29 10:53
國陣贏，產業回歸基本面？民聯勝，產業雪上加霜？一場“五五波＂的廝殺，兩大陣線挾著“興建可負擔房屋＂的口號拼票，又能否震動大馬房市？
今天，就讓《產業焦點》在選戰打得火熱之際，帶你一窺選後大馬產業市場的動向。
撥開大選房市迷霧
大選進入倒數階段，“五五波＂的競爭態勢讓這次選情格外緊張，誰勝選不只影響未來股市，也將影響產業市場的耳語愈來愈多，“國陣贏回歸基本面，反對黨勝市場淒風苦雨＂的說法不脛而走。
此外，民怨發酵，兩黨選戰鋪天蓋地的同時，“興建可負擔房屋＂成為兩黨宣言的主力，國陣“100萬間＂對民聯“15萬間＂的可負擔房屋承諾，勢必牽動選後的房產神經。
根據iProperty.com近期的調查，一半以上的受訪者因大選迫在眉睫，延擱購置產業的決定，政府選後的產業政策、可負擔房屋計劃和房價有望調降，成為了主要的3大理由，這令產業市場在喧囂競選活動下，幾乎屏息以待的停擺。
你我關心的產業價格，究竟在選後何去何從？政府的政策和可負擔房屋計劃目標，又如何左右大馬選後的產業市場？就讓房產顧問公司威廉達哈和王氏（CH William Talhar & Wong，簡稱WTW）為你撥開這些迷霧。
房價不可能直線下跌
全國大選是大馬產業市場未來走勢的關鍵，然而，在產業專家眼中，不管誰當選，產業都應該回到基本面，那就是產業的供應和需求，以及成本問題，所以，一旦選後的產業市場擺脫了政治因素干擾，市場將逐步恢復常態。
由於近期產業交易值受挫，WTW董事經理符儒仁謹慎看待今年大馬的產業市場，惟相信無論哪一方中選，大馬產業市場不至於面臨直接的價格調整，因成本始終是大馬產業價今天高居不下的推手。
“最低薪酬和人力競爭成本提高等因素，都將導致產業興建的成本提高，所以，投資者可能難盼到產業實際售價調整，尤其來自產業發展商的新產業。＂
大馬投資市場趨成熟，也是支撐選後產業價格主力。
“當大家都期盼馬股在大選時回調，馬股卻節節上升，這就反映了大馬投資市場的成熟度。＂
符儒仁認為，投資者的成熟度將足以支撐大馬當前的產業價，令產業價格不至於大幅調整。
“除非大馬出現僵局國會，才會打擊產業市場的整體士氣，否則，只要有明顯的贏家，不管誰執政，對於廣大投資者而言，大馬的經商環境將如常。＂
他也提到，只要大馬的經濟動力延續，產業價格長期間都將看漲。
可負擔房產最受惠
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？＂
怎麼才能得到千萬間寬敞高大的房子，普遍地庇護天下貧寒的讀書人，讓他們個個都開顏歡笑？這正是兩黨今天皆意識到的問題……
符儒仁坦言，兩黨都致力對“可負擔房產＂下重藥，顯示了兩黨已意識到人民所需，同時，也意味無論誰贏，產業市場的方向將一致。
詢及兩黨哪個“可負擔房屋＂的計劃較實際時，他未正面回應，笑言政府在上個財政預算案中，推出“一個大馬房屋計劃＂並興建12萬3千間合理價格的房屋，或顯示該水平的可負擔房屋是可以達到的。
兩黨早前在宣言中積極派糖，可負擔房屋更是宣言的大目標，民聯承諾執政首5年，將興建15萬間可負擔房屋，國陣也不甘示弱，直接表明將興建100萬間可負擔的房屋。
“當然，大馬要邁向高收入國，必須興建適於民眾居住的屋子。＂
儘管如此，他不認為，這些可負擔房屋會馬上激起市場的漣漪，主要是產業計劃需時落實，更重要的是，基本建設左右了相關產業的需求。
其他類型產業的展望
辦公室：供過於求
去年，除辦公室需求提高的馬六甲和亞庇外，大部份城市的辦公室產業皆呆滯，今年，除亞庇的辦公室需求有望提高外，大部份區域仍面臨供過於求的挑戰。
符儒仁指出，儘管面臨供應過剩的問題，去年辦公室市場仍在強勁認購率下保持穩健，租用率企穩於87%。
“不過，今年將有多達560萬平方尺的辦公室空間湧入市場，令今年的辦公室產業挑戰連連，惟主要地段的租金和資本價值料保持穩定。＂
零售：租金仍高
特定城市如吉隆坡、新山、馬六甲和亞庇，去年零售產業的認購率皆不俗，估計今年零售產的需求和租金皆走高，尤其吉隆坡和新山。
巴生河流域去年的零售產供應，自4千320萬平方尺增至4千530萬平方尺，符儒仁認為，一年200萬平方尺的增幅相等於一年僅增2至3間購物中心，供需一致，令零售市場的表現能夠持續。
酒店：表現平平
去年怡保、新山、馬六甲和關丹的酒店住用率皆改善，其他區則表現平平，今年，除這四個區域外，相信情況和去年一致。
符儒仁指出，在旅遊業的帶動下，大馬去年酒店的平均住用率達70%，估計該水平在今年持續。去年巴生河流域的酒店數量為148家，酒店房為4萬4千547間。
店屋辦公樓：賣氣十足
全國店屋辦公樓去年的賣氣十足，該趨勢料在威省、亞羅士打、怡保、新山、峇株巴轄、關丹和登嘉樓持續。
工業：平實企穩
吉隆坡、芙蓉、檳城、威省、亞羅士打、新山、馬六甲、關丹和亞庇去年的工業產交易走高，其他區域不是企穩就是略受挫，估計該動力將於今年在吉隆坡、新山、威省、亞羅士打、關丹和亞庇持續。
符儒仁表示，工業領域目前的每月租金要價為每平方尺介於1令吉60仙至2令吉50仙，吉隆坡一些地方更高達3令吉。
巴生河流域空地的平均價為每平方尺51令吉；八打靈或沙亞南交易價每平方尺介於64至110令吉。
選後大趨：量高值減
若選後更多可負擔房屋湧入產業市場，或扭轉大馬目前產業交易量走低、交易值升高的情景，導致未來出現產業交易量提高、交易值走低的情況，高檔住宅產業屆時可能退燒，再次面對價格調整的挑戰，盤整幅度估計介於5至10%。
符儒仁表示，今年可負擔房屋的展望非常正面，估計該領域將持續找到市場，反觀，高檔產業可能在住用率下滑下，面對一些價格壓力。
高檔房價面對壓力
他直言，高檔公寓的認購率雖強勁，但住用率卻是個隱憂，去年公寓的空置率仍達33.3%，因此，業主在沒有租戶下能夠維持多久是關鍵。
“儘管如此，主要城市，包括新山、吉隆坡和檳城，高檔住宅產業的賣氣繼續衝天，在需求強勁下，產業價可能進一步上揚。＂
去年，檳城、威省、怡保、新山、馬六甲、登嘉樓、哥打峇魯和亞庇的公寓新建設計劃和價格皆上漲，符儒仁估計，威省、怡保、新山、馬六甲和哥打峇魯的公寓產業，繼續看漲。
去年高檔公寓的發展計劃多達97項，達2萬2千925單位，其中，公寓佔97項和1萬2千327單位，其他為服務型公寓。
有地住宅青睞有加
另外，有地住宅產業的需求依然強穩，估計今年將更上一層樓。
令人驚訝的是，檳城排屋的平均產業價已超越吉隆坡，達80萬令吉，比較吉隆坡為73萬令吉。亞庇近期的排屋房價也因種植領域的帶動，節節上升。
“許多發展商最近也在較小的地段中設計較小型的房屋，以便能夠定價35萬令吉。＂
2012年的房屋指數自2011年的161.9走高到175.5，住宅產業的交易量達27萬2千669宗，總值678億令吉。
投資房產須留意陷阱
大選導致產業價盤整修正的憂慮雖有望一掃而空，但發展商承擔貸款利息方案（DIBS）和產業投資俱樂部（Property Investor Club）卻成為符儒仁關注的重點。
符儒仁提醒投資者，對目前流向的發展商承擔貸款利息方案和產業投資俱樂部保持謹慎，主要是當中可能潛存其他“議程＂。
他解釋，新加坡在2年前已禁止了發展商承擔貸款利息方案，這是因為這方案和先建後售的計劃不同，一旦簽署產業買賣合約時，購置該產業者已承擔了財務義務。
在發展商承擔貸款利息方案之下，發展商在建設期間承擔利息，購置產業者則在簽署買賣協議時，僅需支付產業價的5到10%，並待產業完成後，才開始進行分期付款。
“但羊毛出在羊身上，發展商可能以更高的銷售價來轉嫁利息成本，而20至30%更高的產業價，並非反映市場價值。＂
他提到，很多置產者沒有意識到，他們其實是以未來的產業價來購置相關產業，而且，當置產者鎖定了貸款，即使發展商的產業計劃擱置，也必須支付貸款。
至於，近期流行的產業投資俱樂部風潮，符儒仁直言，這些未受管制的產業投資者俱樂部，很可能演變為之前爆發的“GENEVA黃金＂騙局。
“這些俱樂部往往以市場知識和購買力為｀賣點’，但除創辦人的專業受質疑，創辦人不受法律責任的牽制，也令人擔憂。＂
他進一步分析，這些俱樂部不像產業投資信託、共同基金等，受到管制，更重要的是，購置產業涉及的不是數千令吉，而是民眾畢生的積蓄，投資者必須更審慎地看待這些俱樂部。
（星洲日報／投資致富‧產業焦點）
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